Kako iznajmljivati apartmane kao privatni iznajmljivač

Tko smije iznajmljivati bez obrta

Ugostiteljsku djelatnost inače obavljaju trgovačka društva, zadruge i obrtnici, ali zakon izričito dopušta da određene ugostiteljske usluge pružaju i fizičke osobe građani. To je pravni temelj privatnog iznajmljivanja: nemate obrt, nemate tvrtku, imate rješenje o odobrenju na svoje ime.

Granice su jasno postavljene i prekoračenje se kažnjava novčanom kaznom od 330,00 do 1320,00 €, odnosno 660,00 do 2650,00 € kod ponavljanja:

• +

  Iznajmljivač je fizička osoba građanin, državljanin Hrvatske ili druge države Europskoga gospodarskog prostora i Švicarske

• +

  Smještaj u sobi, apartmanu i kući za odmor do najviše deset soba odnosno 20 kreveta, u koje se ne ubrajaju pomoćni kreveti

• +

  Kamp ili kamp-odmorište na vlastitom zemljištu do deset smještajnih jedinica odnosno 30 gostiju istodobno, bez djece do 12 godina

• +

  Doručak, ali samo gostima kojima pružate smještaj

• +

  Objekt mora biti vaš. Iznimno može biti u vlasništvu bračnog ili izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji, uz njihovu pisanu suglasnost

• +

  U višestambenoj zgradi treba i prethodna pisana suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam

Rješenje o odobrenju i kategorizacija

Zahtjev predajete nadležnom upravnom odjelu županije, u Zagrebu gradskom uredu. Rješenje o odobrenju izdaje se ako su ispunjeni ovi uvjeti:

• +

  Vlasništvo objekta ili zemljišta, odnosno suglasnost vlasnika iz uže obitelji

• +

  Ispunjeni minimalni uvjeti i uvjeti za kategoriju. Objekt mora imati tekuću hladnu i toplu vodu s odvodnjom, električnu energiju s osvjetljenjem u svim prostorijama, grijanje na najmanje 20 °C osim ako radite samo ljeti, prirodno ili umjetno prozračivanje i mogućnost telefoniranja, uz osigurana sredstva za prvu pomoć

• +

  Građevina ispunjava uvjete prema propisima o gradnji

• +

  Suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam kad je objekt u zgradi

Kategorija se označava zvjezdicama. Soba i studio apartman imaju tri kategorije, od dvije do četiri zvjezdice, a apartman, kuća za odmor i kamp četiri kategorije, od dvije do pet zvjezdica. Uz rješenje ide i propisana ploča s oznakom vrste i kategorije koju naručujete od proizvođača sa suglasnošću ministarstva i sami plaćate. Rješenje se upisuje u Središnji registar, a primjerak ide Poreznoj upravi, turističkoj inspekciji, sanitarnoj inspekciji, statistici i turističkoj zajednici.

Od početka 2025. upravni odjel rješenje donosi u skladu s odlukom grada ili općine o broju, vrsti i kategoriji objekata te odlukom o kapacitetima u destinaciji, a o zahtjevima odlučuje prema redoslijedu zaprimanja. U mjestu koje je ograničilo kapacitet rješenje više nije zajamčeno, pa prije kupnje ili adaptacije provjerite ima li vaša općina takvu odluku.

Za svaku promjenu utvrđenih uvjeta, primjerice dodatni krevet ili preuređenje, trebate novo rješenje o novonastalom stanju. Bez njega upravno tijelo može utvrditi da su uvjeti iz rješenja o kategorizaciji prestali.

Ploča, cjenik i račun: obveze u objektu

Zakon nabraja što mora biti u objektu i na njemu. Turistički inspektor kaznu za ove propuste može naplatiti i na licu mjesta, u iznosu od 90,00 €, a inače se kreće od 260,00 do 660,00 €:

• +

  Ploča s oznakom vrste i kategorije, vidno na ulazu u objekt ili u neposrednoj blizini

• +

  U svakom objektu naznaka vrste i kategorije, cijene usluga koje nudite i informacija da je boravišna pristojba uključena u cijenu, uz obvezu da se istaknutih cijena držite

• +

  Čitljiv i točan račun gostu za svaku pruženu uslugu, s vrstom, količinom i cijenom, osim ako račun izdaje turistička agencija

• +

  Popis gostiju, koji se vodi kroz eVisitor, osim ako ga za vas vodi turistička agencija

• +

  Mogućnost pisanog prigovora u objektu, potvrda primitka bez odgađanja, istaknuta obavijest o načinu podnošenja, pisani odgovor u roku od 15 dana i čuvanje evidencije prigovora godinu dana

• +

  Normativi namirnica, pića i napitaka ako pružate doručak, u objektu i na uvid gostu

• +

  Zabrana usluživanja alkohola osobama mlađim od 18 godina, uz vidljivo istaknutu oznaku te zabrane

Ako oglašavate usluge poreznim obveznicima iz Europske unije, u oglasu morate istaknuti porezni broj odnosno PDV identifikacijski broj.

Prijave nakon rješenja

Rješenje o odobrenju je početak, ne kraj. Rokovi teku od dana kad je rješenje izdano:

• +

  Porezna uprava: prijava u registar poreznih obveznika Obrascem RPO u roku od osam dana od izdavanja rješenja o odobrenju. Isti rok vrijedi za prestanak odobrenja i za odobrenu promjenu broja kreveta

• +

  eVisitor: svakog gosta prijavljujete u roku od 24 sata od dolaska i odjavljujete u roku od 24 sata od odlaska. Kroz eVisitor se vodi popis gostiju i preuzimaju uplatnice za turističku pristojbu

• +

  Turistička zajednica: poseban Obrazac TZ-a predajete nadležnoj ispostavi Porezne uprave do 15. siječnja za prethodnu godinu. Ako ste rješenje ishodili tijekom godine, obrazac predajete u roku od 15 dana od izvršnosti rješenja

• +

  Evidencija o prometu na Obrascu EP: na kraju svakog dana upisujete sve izdane račune, bez obzira jesu li naplaćeni

Račun gostu ispostavlja se u najmanje dva primjerka. Jedan uručujete gostu, drugi zadržavate kao ispravu za knjiženje u Evidenciju o prometu. Račun sadrži vaše ime i adresu, nadnevak, broj računa, ime ili naziv osobe kojoj je usluga pružena i cijenu usluge.

Koliko plaćate: porez, pristojba i članarina

Iznajmljivač s rješenjem o odobrenju koji nije u sustavu PDV-a porez na dohodak plaća isključivo u paušalnom iznosu. Nije riječ o izboru: zakon propisuje da se dohodak i porez tako utvrđuju, po stopi od 12 %, rješenjem Porezne uprave koje vrijedi do donošenja novog.

• +

  Paušalni porez po krevetu propisuje predstavničko tijelo grada ili općine, unutar raspona vezanog uz indeks turističke razvijenosti: prva kategorija od 100,00 do 300,00 €, druga od 70,00 do 200,00 €, treća od 30,00 do 150,00 €, četvrta i nulta od 20,00 do 100,00 €. Bez odluke primjenjuje se 200,00, 135,00, 90,00 odnosno 60,00 €

• +

  Godišnji porez je broj kreveta iz rješenja pomnožen s tim iznosom, a plaća se tromjesečno, u četvrtinama, do kraja svakog tromjesečja

• +

  Na visinu poreza ne utječu ni vrsta usluge ni razdoblje godine u kojem iznajmljujete. Dva tjedna gostiju plaćaju se isto kao pet mjeseci

• +

  Ako je rješenje izdano ili ukinuto tijekom godine, porez se utvrđuje razmjerno broju tromjesečja u kojima ste imali rješenje, i to u vašu korist

• +

  Turistička pristojba je godišnji paušalni iznos po krevetu, glavnom i pomoćnom. Plaća se jednokratno do 31. srpnja ili u tri jednaka obroka s dospijećem 31. srpnja, 31. kolovoza i 30. rujna

• +

  Članarina turističkoj zajednici je godišnji paušalni iznos po krevetu, s istim rokovima. Broj kreveta uzima se iz sustava eVisitor, a tko je rješenje prvi put ishodio tijekom godine plaća je jednokratno do 31. prosinca Iznos propisuje pravilnik ministra: 5,97 € po krevetu u domaćinstvu i 3,98 € po krevetu na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu

Visine turističke pristojbe i članarine po krevetu propisuju županijska skupština odnosno pravilnik ministra, pa se razlikuju od mjesta do mjesta. Za svoje mjesto provjerite važeće odluke prije nego što izračunate godišnji trošak. Upravna pristojba za rješenje o odobrenju iznosi 9,29 €.

Booking, Airbnb i PDV na proviziju

Sama usluga smještaja gostu ne dovodi vas u sustav PDV-a dok ste ispod praga. Provizija koju naplaćuje strana platforma je nešto drugo: to je usluga koju vam obavlja porezni obveznik bez sjedišta u Hrvatskoj, pa PDV na nju plaćate vi kao primatelj usluge.

Zbog toga prije prve suradnje sa stranom platformom, poput Booking.com ili Airbnb, morate od Porezne uprave zatražiti PDV identifikacijski broj. On nije isto što i upis u registar obveznika PDV-a: i dalje ne obračunavate PDV na noćenja, ali za svako obračunsko razdoblje u kojem ste primili proviziju predajete prijavu PDV-a i prijavu za primljene usluge iz drugih država članica. Za razdoblja bez primljene usluge obrasci se ne predaju.

Što ne trebate

Pola pitanja koja dobivamo odnosi se na obveze koje za iznajmljivača ne postoje. Sve dok ste unutar granica i izvan sustava PDV-a, ne trebate:

• +

  Obrt. Ugostiteljske usluge u domaćinstvu pruža fizička osoba građanin, na temelju rješenja o odobrenju, a ne obrtnice

• +

  Fiskalizaciju računa. Obveznik fiskalizacije je obveznik poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznik poreza na dobit, a vi ostvarujete dohodak od imovine

• +

  Poslovne knjige. Uz paušalni porez ne vodite poslovne knjige propisane za samostalnu djelatnost, nego samo Evidenciju o prometu

• +

  Godišnju poreznu prijavu po toj osnovi. Rješenjem utvrđen godišnji paušalni porez je konačan, pa se po njemu ne podnosi godišnja prijava

• +

  Doprinose po osnovi iznajmljivanja. Obveza doprinosa nastaje tek ako po tim primicima prijeđete na utvrđivanje dohotka od samostalne djelatnosti ili na porez na dobit

Kada ipak trebate obrt ili d.o.o.

Četiri situacije guraju iznajmljivanje iz statusa građanina u poduzetništvo:

• +

  Više od deset soba odnosno 20 kreveta, ili više od deset smještajnih jedinica u kampu

• +

  Objekt koji nije vaš, ni vašeg bračnog ili izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji

• +

  Ulazak u sustav PDV-a po toj osnovi ili godišnji primici veći od 60.000,00 €. Tada se dohodak utvrđuje na način propisan za samostalne djelatnosti, na temelju poslovnih knjiga

• +

  Porezna uprava utvrdi da pružate usluge u više kreveta nego što piše u rješenju, pa vas izvijesti o obvezi vođenja poslovnih knjiga

Koja forma dolazi u obzir ovisi o tome koliko objekata vodite i planirate li zapošljavati. Usporedba je u vodiču o razlikama obrta, j.d.o.o.-a i d.o.o.-a, pravila paušalnog obrta u vodiču o paušalnom oporezivanju, a sam postupak upisa u vodiču o otvaranju obrta online. Paušalni obrt i paušalni porez po krevetu nisu isto: obrt se oporezuje po razredima primitaka i nosi doprinose, iznajmljivač po broju kreveta i bez doprinosa.

Dugoročni najam stana stanaru nije turistički najam i ne ide preko rješenja o odobrenju. Tamo se priznaje 30 % izdataka, porez je 12 % po rješenju Porezne uprave, a ugovor prijavljujete u roku od osam dana. Izračun je u kalkulatoru poreza na najam, a predložak u ugovoru o najmu stana.

Iz prakse

Tri stvari najčešće iznenade. Prva: paušalni porez ne ovisi o popunjenosti. Tko je registrirao osam kreveta zato što se tako lakše oglašava, plaća osam kreveta i u godini kad je imao pet gostiju. Prije zahtjeva izračunajte porez po krevetu za svoje mjesto pa odlučite koliko kreveta stvarno upisujete u rješenje. Druga: rok od osam dana za RPO teče od izdavanja rješenja o odobrenju, ne od prvog gosta. Treća: provizija stranih platformi. PDV identifikacijski broj traži se prije prve primljene provizije, a ne na kraju sezone; tko ga zatraži kasnije, prijave za protekla obračunska razdoblja predaje unatrag.

Ako iznajmljujete u Virovitici ili okolici, prođemo s vama što treba prije rješenja, koje prijave slijede i koliko će godišnje iznositi porez, pristojba i članarina za vaš broj kreveta. Prve konzultacije su besplatne.